전월세 상한제 개편 – 임대차 보호법, 어떻게 바뀔까?

1. 전월세 시장, 2025년 이후 어떻게 바뀔까?

전월세 가격 상승과 전세 사기 문제가 지속되면서 임차인 보호를 위한 추가적인 법 개정 필요성이 꾸준히 제기되고 있다.
현재 시행 중인 전월세 상한제와 계약갱신청구권제는 세입자의 거주 안정성을 높이는 데 기여했지만,
일부 부작용도 발생하면서 제도 보완 및 개정 논의가 활발하게 이루어지고 있다.

2025년 이후에는 전월세 상한제의 조정, 임대차 보호법 강화, 보증금 반환제도 개편 등이 논의될 전망이다.
이번 글에서는 전월세 상한제 개편 방향과 예상되는 시장 변화를 분석해 보겠다.

 

2. 전월세 상한제란 무엇인가?

 

전월세 상한제는 임대료 인상 폭을 일정 범위 내로 제한하는 제도로,
현재 한국에서는 기존 임대차 계약 갱신 시 최대 5%까지만 임대료를 인상할 수 있도록 규정하고 있다.

기존 전월세 상한제 주요 내용

• 계약 갱신 시 임대료 인상 상한 5% 제한
• 2년 + 2년(계약갱신청구권 행사 가능) 보장
• 적용 대상: 주택임대차보호법이 적용되는 모든 주거용 임대차 계약

전월세 상한제가 도입된 배경

• 급격한 임대료 상승 방지 및 세입자의 거주 안정성 보장
• 임대인의 과도한 임대료 인상으로 인한 세입자 부담 완화
• 주택 시장의 안정적인 임대차 환경 조성

하지만 시행 이후 임대차 시장에서 다양한 문제점이 발생하면서,
2025년 이후 추가 개정 논의가 진행될 가능성이 커지고 있다.

 

3. 전월세 상한제 개편 방향 – 어떻게 바뀔까?

1) 임대료 인상 상한율 조정 가능성

현재 전월세 상한제는 5% 인상 제한을 두고 있지만,
2025년 이후 인상 폭을 3%로 낮추거나 지역별 차등 적용하는 방식으로 개편될 가능성이 있다.

예상 개정안

• 기존: 계약 갱신 시 임대료 5% 이하 인상 가능
• 개정 논의 방향:
  • 경제 상황에 따라 인상률을 3% 이하로 조정
  • 지역별 시장 상황을 반영하여 수도권과 지방의 상한율 차등 적용

2) 계약갱신청구권 추가 연장 가능성

현재 세입자는 **1회(2년) 계약 갱신을 요청할 권리(계약갱신청구권)**를 갖고 있지만,
이 기간이 연장될 가능성이 있다.

예상 개정안

• 계약갱신청구권을 1회(2년)에서 2회(4년)로 확대
• 장기 거주자 보호를 위해 5년 이상 계약도 가능하도록 유도

기대 효과

• 세입자의 장기 거주 안정성 보장
• 주택 시장의 과도한 임대료 상승 억제

3) 전세보증금 반환보장제 의무화 논의

전세 사기와 보증금 미반환 문제가 지속되면서,
전세보증보험(보증금 반환보장제) 가입을 의무화하는 방안이 논의되고 있다.

예상 개정안

• 전세 계약 시 임대인이 보증보험 가입을 의무화
• 보증보험료 일부를 정부 지원 방식으로 부담 경감

기대 효과

• 세입자의 전세 보증금 반환 위험 감소
• 전세 사기 예방 효과 기대

 

4. 전월세 상한제 개편이 부동산 시장에 미칠 영향

전월세 상한제 개편이 이루어질 경우,
임대차 시장과 부동산 가격에 다음과 같은 변화가 예상된다.

1) 세입자 보호 강화 – 임차인의 거주 안정성 증가

• 임대료 인상 제한 및 계약 갱신 연장으로 세입자가 안정적으로 거주할 가능성 증가
• 전세보증보험 의무화로 보증금 반환 위험이 줄어들 것으로 예상

2) 월세 전환 가속화 – 전세 공급 감소 가능성

• 임대료 인상 제한이 지속될 경우, 임대인이 월세로 전환할 가능성이 커짐
• 이에 따라 전세보다 반전세·월세 비율이 증가할 가능성

3) 임대인의 부담 증가 – 주택 공급 감소 가능성

• 전월세 상한제가 강화될 경우, 임대인의 수익성이 낮아질 가능성 있음
• 일부 임대인은 매물을 시장에 내놓아 다주택자 매각 증가 가능성

 

5. 해외 사례 – 전월세 규제 정책 비교

전월세 상한제는 해외 여러 국가에서도 시행 중이며,
각국의 상황에 따라 다르게 운영되고 있다.

  

 

국가	전월세 상한제	내용효과 및 문제점
독일	3~5% 이내 인상 제한, 장기 임대 보호	장기 거주 안정성↑, 임대료 상승 억제
미국(뉴욕)	지역별 차등 상한제, 특정 건물 대상 적용	신규 임대료 상승, 월세 전환 가속화
영국	일정 비율 이상 임대료 인상 제한	임대 매물 감소, 월세 증가

결론: 해외 사례를 보면, 전월세 상한제가 단기적으로 세입자를 보호하는 효과가 있지만,
장기적으로는 임대인의 부담이 증가하면서 전세 공급이 줄어드는 부작용이 발생할 수 있다.
따라서 시장 균형을 맞추는 정책 조정이 필요하다.

 

6. 전월세 상한제, 어떻게 대비해야 할까?

2025년 이후 전월세 상한제는 세입자 보호를 강화하는 방향으로 개편될 가능성이 높다.
하지만 임대인의 부담을 고려하여, 시장 균형을 맞추는 조정이 필요할 것이다.

- 세입자라면?

• 전세 계약 시 보증보험 가입 여부 확인 필수
• 계약갱신청구권 활용하여 임대료 인상 최소화 가능

- 임대인이라면?

• 전세보다 반전세·월세로 전환 고려 가능성 증가
• 임대소득세 변화에 대비하여 절세 전략 필요

- 부동산 시장 전망은?

• 임대료 상승이 억제될 가능성이 있지만, 전세 매물 감소와 월세 전환이 가속화될 가능성
• 임대차 계약 시 전세보증보험 가입이 필수 요소가 될 것

향후 정부가 어떤 방향으로 법 개정을 추진할지에 따라 시장 변화가 달라질 수 있으므로,
최신 정책 동향을 꾸준히 확인하는 것이 중요하다.