깡통 전세 걱정 끝! 2025년 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항

깡통 전세 걱정 끝! 2025년 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항

 

전세 사기, 더 이상 방치되지 않는다

최근 몇 년간 전세 사기 피해가 급증하면서 정부가 강력한 대응책을 마련하고 있다. 깡통 전세, 전세보증금 미반환 등으로 피해를 입은 세입자들이 늘어나면서 2025년부터 전세 사기 방지법이 더욱 강화될 예정이다.

이번 개정안에서는 전세 계약 시 보증금 보호 강화, 임대인의 정보 공개 확대, 공인중개사의 책임 강화 등 다양한 변화가 포함된다. 전세를 계획하고 있다면 법 개정 내용을 정확히 알고 안전하게 계약하는 것이 중요하다.

 

1. 2025년부터 시행되는 주요 전세 사기 방지 대책

① 임대인 정보 공개 의무화

기존에는 세입자가 직접 임대인의 채무 상태를 확인해야 했지만, 2025년부터는 공인중개사가 임대인의 채무 정보(근저당, 세금 체납 여부)를 의무적으로 제공해야 한다.

• 전세 계약 전, 임대인의 세금 체납 여부 및 부채 상황 확인 가능
• 공인중개사가 해당 정보를 제공하지 않으면 과태료 부과
• 기존에는 대출이 많아도 세입자가 알 수 없었지만, 앞으로는 임대인의 채무 상황을 사전에 파악 가능

- 세입자가 해야 할 일:

• 계약 전, 공인중개사를 통해 임대인의 근저당, 세금 체납 여부를 반드시 확인
• 임대인의 신용 상태가 불안하면 계약을 피하는 것이 안전

 

② 전세보증보험 의무 가입 확대

전세 계약 시 보증금을 보호하기 위해 전세보증보험(전세보증금 반환보증)의 가입이 더욱 확대된다.

• 기존에는 세입자가 선택적으로 가입 가능했지만,
• 2025년부터는 일정 기준(보증금 금액, 임대인의 신용 상태 등)에 따라 보증보험 가입이 사실상 의무화될 가능성이 있다.
• 전세보증보험을 통해 집주인이 전세금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 이를 대신 지급

- 세입자가 해야 할 일:

• 전세 계약 시 반드시 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
• 전세보증보험 가입이 어려운 주택은 계약을 피하는 것이 안전

 

③ 깡통 전세 방지를 위한 임대인 대출 한도 제한

최근 집값 하락으로 인해 보증금보다 낮은 가격에 매매되는 '깡통 전세' 문제가 심각해졌다. 이를 방지하기 위해 전세보증금과 집값의 비율을 조정하는 규제가 도입된다.

• 현재는 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 80~90% 이상인 경우도 많음
• 2025년부터는 임대인이 전세보증금을 받을 수 있는 한도를 제한할 가능성이 높음
• 깡통 전세 가능성이 높은 지역 및 주택 유형을 정부에서 사전에 공지

- 세입자가 해야 할 일:

• 전세가율이 너무 높은 주택은 피하는 것이 안전
• 지역별 전세가율 및 매매가 변동 추이를 미리 확인

 

④ 전세 계약 시 공인중개사의 책임 강화

공인중개사의 책임이 강화되면서 허위 매물 제공, 임대인의 채무 정보 미제공 시 처벌이 더욱 강해진다.

• 기존에는 중개사가 전세가율이 높은 집을 소개해도 법적 책임이 거의 없었음
• 2025년부터는 중개사가 세입자에게 위험성을 제대로 설명하지 않으면 처벌 대상이 될 수 있음
• 임대인의 신용 상태, 대출 정보 등을 제대로 제공하지 않으면 최대 1,000만 원 과태료 부과

- 세입자가 해야 할 일:

• 계약 전, 공인중개사가 임대인의 채무 정보를 제대로 제공하는지 확인
• 중개사가 전세 계약을 강권하거나 위험성을 설명하지 않으면 다른 중개업소 이용 고려

 

2. 전세 계약 시 세입자가 반드시 확인해야 할 사항

① 계약 전:
- 임대인의 등기부등본 확인 (근저당, 대출 상태 점검)
- 공인중개사에게 임대인의 체납 정보 제공 요구
- 전세가율 70% 이하인지 확인

② 계약 시:
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 계약서를 작성할 때 "전세보증금 반환 보장 조항" 포함 요청
- 공인중개사가 법적 책임을 질 수 있는지 확인

③ 계약 후:
- 전입신고 및 확정일자 받기 (전세보증금을 법적으로 보호받기 위해 필수)
- 임대인의 세금 체납 여부를 정기적으로 확인

 

따라서 2025년부터 전세 계약 시 더 꼼꼼하게 따져야 한다

전세 사기 방지법이 강화되면서 세입자의 보증금 보호 장치가 더욱 늘어났다. 하지만 여전히 허점이 남아 있기 때문에 세입자 스스로 전세 계약을 신중하게 진행하는 것이 가장 중요하다.

전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 전세가율, 임대인의 재정 상태, 공인중개사의 설명 책임 여부 등을 꼼꼼하게 따져보고 안전한 계약을 진행해야 한다.